【土地の境界トラブル】公図と現況が異なる場合の対応方法とは？
結論：そのままでいい。そのままでも売れますし、そのままで使っていても大丈夫です。
おそらくこの記事をご覧になっている方は、公図と実際の土地が異なることを心配されているかと思いますが、基本的に現時点で隣地所有者と揉めてないのであればそのままでもとりわけ問題ありません。
売却・賃貸をご希望の方は、相談する仲介会社によっては、「測量しなおしてください」とか「そもそも断られる」ということになるかもしれませんけれど、境界があやふやだと仲介会社が面倒だからというだけの話です。
そういう会社に当たったら、当社にぜひご相談ください。
ただ別の視点から、今後の相続などを見据えて、やはりキッチリしておきたいという場合には、この記事を参考にしていただければ幸いです。
公図と実際の土地利用状況が違うことがある。
土地の取引や相続、建築を進める際、公図（法務局で確認できる地図）を使って境界を確認することがあります。しかし、実際に現地で境界を確認してみると、公図と現況が食い違っているというケースは少なくありません。
たとえば、公図では真っ直ぐな境界線が引かれているのに、現地ではブロック塀の形状が直線じゃなかったり、建物が互いの敷地に少しずつ越境してる、といった事例です。
対応策①：分筆・合筆で現況に合わせる
こうした場合、土地を分筆・合筆することで、公図を現況に合わせることができます。
- 分筆（ぶんぴつ）：1つの土地を複数に分けること
- 合筆（がっぴつ）：複数の土地を1つにまとめること
例えば、お互いの土地に越境している部分を分け合って、再度まとめ直すような形で手続きをすれば、新たな境界線が登記上でも明確になり、実態に即した状態が整います。
ただし、こうした手続きには、隣接地の所有者の同意書が必要です。相手の協力が得られない場合は、無理に訴訟で解決することは基本的にできません。
対応策②：地図訂正の申出
もうひとつの方法は、**「地図訂正の申出」**を登記所に行うことです。これは、地図や公図に明らかな誤りがある場合に、登記官が調査し、誤りが確認された場合に訂正してもらえる制度です。
ただし、訂正には以下のようなハードルがあります：
- 訂正申請には証拠書類が必要
- 大昔の時代の地籍資料にまでさかのぼって確認する必要があるケースもある
- 実地調査や筆界確認の協力が求められる
そのため、実務上は非常に手間がかかるケースが多く、現況に合わせた分筆・合筆による対応のほうが現実的であることが多いです。
専門家への相談が重要です
公図と現況の不一致は、将来的なトラブルの火種にもなりかねません。
特に不動産売買や建築計画の前には、信頼できる不動産業者や土地家屋調査士などの専門家に相談することが大切です。
不動産売買においては測量費などの、多額の費用を払わずに済ませる方法がございます。
測量費は50万円～というイメージです。できるだけ費用はかけたくないですよね。
不動産屋などに「確定測量が必要」と言われたってあきらめないでください。
当事務所ならお役に立てるかもしれません。
松鵜不動産行政書士事務所では、千葉県茂原市を中心に、不動産に関するご相談を受け付けております。
現況に合わせた手続きのサポートや、隣地との交渉サポートのご相談も可能です。お気軽にご相談ください。
【まとめ】
| 問題点 | 対応策 | ポイント |
|---|---|---|
| 公図と現況が異なる | 分筆・合筆 | 境界確定のため専門家への依頼や隣地所有者の同意が必要 |
| 地図そのものが誤っている | 地図訂正 | 実務上は困難なケースが多い |
| 公図と現況が異なるが費用をかけたくない | 専門家に相談 | 提案に幅があるので士業選定がとても重要 |
▶ お問い合わせはこちら
土地の境界や登記に関するお困りごとは、松鵜不動産行政書士事務所までお気軽にどうぞ。
